תפקיד מארגן הדיירים – מנהלת הדיירים

 

חשוב לציין בראשית דברינו שהמונח "מארגן דיירים" קם ואף קיבל מעמד של חוק עקב כשלים שנמצאו בענף הנדל"ן בה מצאו פירצה של מאכרים ומתווכים אשר מכרו וסחרו ואף החתימו דיירים על מסמכים בצורה לא חוקית אשר לא היה ניתן להשתחרר מהם ללא התערבות בתי המשפט.

תפקידנו הראשי בפרוייקט הוא פשוט מאוד והוא להוביל בצורה חוקית ומסודרת לפי הפרוטוקולים המחמירים של הרשות להתחדשות עירונית ומשרד השיכון פרויקט לקו הסיום תוך מיקסום זכויות הדיירים ושמירה על מנהלת תקין לאורך כל הדרך הלא פשוטה בענף הכל כך מורכב.

אנו משווים את התחום לסקיפר המוביל אניית ענק בים סוער ורק באמצעות כישורים ונסיון ובאמצעים המובילים ביותר יודע להוביל את הספינה ליעד בבטחה ובמינימום זמן.

מטריית הערבויות שאנו דורשים וכן המפרט הגבוה והסימטרי אותו אנו דורשים מכל יזם במתחם מייצרת ניפוי גדול ומשאירה יזמים עם יכולת כלכלית מוכחת בתחום הפינוי בינוי דבר היוצר ביטחון אצל הדיירים.

 

אנו גורמים לכל יזם להבין שהדייר הקיים הוא החשוב בסולם הדרישות ומבקשים כי כל דירה בשוק החופשי אשר יינתן לה מפרט טכני מסויים באופן אוטומטי דירות הדיירים שלנו יהיו זכאים לדרוש את הניתן לדירות היזם, כמו כן מצנח נחיתה של הקלה ומימון חברות הניהול בשנים הראשונות לדיירי המתחם מאפשרת לנו להבין שיש מי שדואג לדיירים אשר מוסרים את הדירה שלהם עם הצדקה לאמון הרב בחברת רז בר התחדשות עירונית.

אודי רז ושירלי בר הינם אנשי מקצוע מובילים בתחום הבנייה ולכן הידע הרב בכתיבת מפרטים טכניים וגיבוש תכנון אפקטיבי תוך ירידה לרזולוציות הגבוהות ביותר למען דיירי המתחמים.

הסיבה המרכזית היא בגידול ובמורכבות הפרויקטים אשר הופכים את תפקיד מארגן הדיירים לנדרש וחשוב באופן ייחודי.

אז מה כוללת מעטפת השירות ואיך הוא מייצר הליך אופטימלי תוך קיצור לוחות זמנים?

המורכבות הכרוכה במיזמי פינוי-בינוי – הנובעת בין היתר מריבוי בעלי הדירות ובניינים, ביורוקרטיה ארוכה ומפרכת הנמתחת על פני שנים ארוכות וחיבור בין צוות גדול של אנשי מקצוע – הפכה את מארגן הדיירים לפונקציה קריטית, העשויה לעשות את ההבדל בין מימוש של פרוייקט ואו החזרתו למגירה וכך, בזמן שההתחדשות העירונית בישראל צוברת תאוצה ומגדילה בהדרגה את היקפי הפעילות, בקרב היזמים וגם הדיירים מתקבעת הנחת העבודה כי מארגן מנוסה, המסוגל לשמור על זכיותיהם של הדיירים (ובהם לא פעם בעלי דירות הנדרשים בפתרונות ייעודיים) ולהוביל פרויקט מנקודת הפתיחה ועד השלמתו – מביאה להתנהלות אופטימלית ולקיצור לוחות הזמנים.

התחדשות עירונית הוא תחום מאתגר ובמציאות הקיימת מדובר בפירוש בצו השעה", "כדי שהתחדשות עירונית תוכל להגשים את ייעודה, היא זקוקה לא רק לרפורמות שיסירו חסמים – אלא גם לאנשי מקצוע שיודעים להנגיש את התחום לאוכלוסייה רחבה ולקדם מיזמים אל קו הסיום. צריך לזכור, בעלי הדירות מפקידים את הנכס הגדול ביותר שלהם, ומבחינתם הפרויקט הוא אופק לשדרוג איכות החיים. וללא ארגון בעלי הדירות ובניית אמון בפרויקט, לא ניתן לצאת לדרך – ומי שנכנס לוואקום הזה הם מארגני הדיירים אשר מבצעים את העבודה אשר רבים לא מעוניינים להתעסק עקב המורכבות של הדיירים הרמה הפרטנית והמתחם בכללותו.

"תחום ההתחדשות העירונית משתכלל וגבולות הגזרה מתרחבים בהדרגה. במצב עניינים שכזה נדרשים מארגנים חברתיים שמכירים את השטח, מסוגלים לגשר בין הגורמים השונים הפועלים בתחום ולקדם תהליך מקצועי ושקוף, תוך היעדר ניגוד עניינים ושמירה על האינטרסים של הדיירים באופן מיטבי".
מארגן הדיירים אינו קשור באופן ישיר או עקיף ליזם האחראי על ביצוע הפרויקט – בחירתו נעשית על ידי בעלי הדירות ומחויבתו היא בראש ובראשונה להם. שכר הטרחה שלו, בדומה לבעלי מקצוע נוספים מטעם הדיירים – עורך הדין, השמאי או מפקח הבנייה – משולם בידי היזם.

חשוב להדגיש כי שכר מארגן הדיירים אינו בא בשום צורה על חשבון התמורות המסחריות והמשפטיות של בעלי הדירות, כשהעניין מגולם גם בתקן 21. תקן שמאי זה, שנקבע בשנת 2012 ואף עבר שינויים ממש בחודשים האחרונים שוב לתקן 21.1, מתמקד בבחינת הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי-בינוי ובאיזון בין האינטרסים של החברות היזמיות, בעלי הדירות ומוסדות התכנון.

"תקן 21 מבקש להתייחס לשורה של היבטים הקשורים למיזמי פינוי-בינוי, ובהם בין היתר גם לעלויות המגולגלות לפתחם של היזמים בדרך למימוש פרויקט, במסגרת יישום התקן אנו רואים כי שכר היועצים בפרויקט, ובהם אלו הנוגעים לניהול החברתי וליווי הדיירים, ממומן בסופו של דבר מכיסם של היזמים ולא בא על חשבון הזכויות והתמורות לבעלי הדירות.

המארגן כחוט מקשר

אז מה כוללת מעטפת השירות שמספק מארגן הדיירים, ומתי רצוי להכניסו לתמונה ואיך ביכולתו לייצר שקט עבור דיירים ולנטרל מוקשים העלולים לסנדל את הפרויקט?

אנחנו חברת רז בר התחדשות עירונית כאן עבור בעלי הדירות, מלווה את הפרויקט באופן רציף ואחראיים לייצר מענה לבעיות העולות מהשטח, האחריות שלנו היא לדאוג שאנשי המקצוע הראויים ביותר יהיו חלק מהפרויקט, ושלכלל הדיירים תהיה כתובת לכל שאלה.

הצעד הראשון הוא קודם כל לוודא שיש בכלל התכנות לביצוע הפרויקט זה אומר לבדוק עם אדריכל מהי המדיניות העירונית והתוכניות לאזור והשכונה הרלוונטיים, ולאתר דיירים מובילים במתחם, בעלי תושייה ואורך רוח, היודעים לראות את המטרה הסופית ולרתום את שכניהם לקידום המיזם. אם הבדיקות חיוביות וניתן להוציא לפועל את הפרויקט, אנו מכנסים את הדיירים, מבצעים פעולות גישור ומיפוי היכן שצריך כדי לייצר הסכמות רחבות, מתדרכים ומסייעים בהקמת נציגות רשמית וחוקית תוך הסמכתם על ידי בעלי הדירות בכל כניסה.

השלבים הבאים עליהם מופקד המארגן, הם סיוע לבעלי הדירות בבחירת עורך דין מטעמם, אשר יספק את המעטפת המשפטית, ומשם מינוי מפקח בנייה וקידום מכרז יזמים. אנו כאן כדי לספק לדיירים את כל המידע הנחוץ ולפשט עבורם את התהליך, כשחשוב להבהיר שהבחירה היא אך ורק שלהם,אנו מציידים את הנציגות בשאלונים פרטניים לפני בחירת כל בעל מקצוע, מארגנים פגישות ומסייעים בניהול המשא ומתן. לאחר שנבחרו אנשי המקצוע, אנו מהווים זרוע מקשרת בין כולם, ומפקחים בהיטל על על הנעשה בכדי שהפרויקט יתקדם כהלכה וכל מה שהובטח לדיירים יוענק להם בסיום העבודות.

אחת התכונות הנדרשות מחברת ניהל דיירים מוצלחת הוא יצירת דיאלוג פורה מול בעלי הדירות, שיחזק את ביטחונם בפרויקט ובאנשי המקצוע האמונים על ביצועו. עבור הדיירים אנו מעמידים אפליקציה ייעודית דיגיטלית ופשוטה לשימוש המתעדכנת בזמן אמת ומציגה את כל החומרים והמידע הקשורים לפרויקט, הדיירים יכולים להוריד מסמכים ולכתוב קבוצתית ואישית למנהלי הפרוייקט בכל בקשה ואו שאלה, תהליך וגישה שקופה, סבלנית ורגישה היא הבסיס לשיתוף הפעולה.

חברת רז בר מנהלים שנים רבות מספר רב של מתחמים הנמצאים בשלבי שונים עד קידום התכנון והדבר מדגיש את הצורך הלכה למעשה את הצורך הגובר במארגן דיירים מיומן. נמשיך להעניק מטריית הגנה מלאה לדיירים שלנו בכ מתחם ומתחם ואנו נלווה אתכם עד כניסתכם לדירה החדשה ברגל ימין.