בעלי התפקידים בפרויקט פינוי בינוי - מי עושה מה ולמה זה חשוב לדיירים

 

אני אודי רז, מנכ"ל רז בר התחדשות עירונית. כמעט בכל אסיפת דיירים ראשונה שאני מגיע אליה, מישהו שואל אותי "רגע, אז מי זה היזם ומי זה הקבלן, ומה בעצם אתם עושים?". זו שאלה טובה. בפרויקט פינוי בינוי יש הרבה אנשים סביב השולחן, וכשלא ברור מי אחראי על מה, דיירים פונים לכתובת הלא נכונה, מפספסים בדיקות חשובות ולפעמים חותמים על דברים שלא הבינו עד הסוף. במאמר הזה אני עובר על כל בעלי התפקידים, אחד אחד.

בואו נתחיל מהגורם שמניע את כל הפרויקט.

תפקיד היזם

היזם הוא הגוף שלוקח על עצמו את הפרויקט מבחינה כלכלית. הוא מממן את התכנון, את האגרות, את שכר הדירה של הדיירים בתקופת הבנייה ואת הבנייה עצמה. בתמורה הוא מקבל את הדירות הנוספות שנבנות במתחם ומוכר אותן בשוק החופשי.

בפועל, היזם אחראי על כמה דברים מרכזיים:

• ייזום ותכנון - העסקת אדריכלים ויועצים והגשת התוכנית לוועדות
• מימון - גיוס ליווי בנקאי ומתן ערבויות לדיירים
• התקשרות מול הרשויות - עירייה, ועדה מקומית וועדה מחוזית
• בחירת חברת הבנייה - אם הוא לא בונה בעצמו

חשוב להבין את האינטרס שלו. היזם הוא גוף עסקי שרוצה להרוויח, וזה לגיטימי. אבל המשמעות היא שהוא לא הגורם שמייצג אתכם. כל מה שהוא מציע צריך לעבור בדיקה של אנשי מקצוע שעובדים בשבילכם.

כדאי גם לבדוק את היזם עצמו לפני שבוחרים בו: כמה פרויקטים הוא השלים בפועל, מה האיתנות הכלכלית שלו, ואיך דיירים בפרויקטים קודמים שלו מדברים עליו. שיחה עם ועד בית מפרויקט שהסתיים אומרת לפעמים יותר מכל מצגת.

תפקיד חברת הבנייה

הרבה דיירים חושבים שהיזם והקבלן הם אותו דבר. לפעמים זה נכון, כשמדובר בחברה גדולה שגם יוזמת וגם בונה. אבל במקרים רבים מדובר בשני גופים נפרדים: היזם מחזיק בפרויקט ומממן אותו, וחברת הבנייה היא קבלן ביצוע שהוא שוכר.

חברת הבנייה אחראית על מה שקורה בשטח: ההריסה, השלד, הגמר, המערכות והפיתוח. היא צריכה לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו ובמפרט הטכני שהובטח לדיירים. כשיש עיכוב או ליקוי, היא הגורם שצריך לתקן.

הנקודה שאני תמיד מדגיש: גם כשחברת הבנייה היא גוף נפרד, ההתחייבות כלפי הדיירים היא של היזם. לכן חשוב שההסכם יקבע במפורש מה קורה אם הקבלן נכשל, ומי נושא באחריות.

תפקיד מארגן הדיירים

מארגן הדיירים הוא הגורם שמחבר בין כל בעלי הדירות ומביא אותם לעמדה מאורגנת מול היזמים. בשונה מהיזם, המארגן לא מממן ולא בונה. התפקיד שלו הוא לבנות נציגות, להסביר לדיירים את התהליך, לנהל את מכרז היזמים ולוודא שההצעה שנבחרה טובה לדיירים.

בפועל אנחנו ברז בר עושים כמה דברים לאורך הדרך: פגישות אישיות עם כל דייר, ריכוז שאלות וחששות, השוואה בין הצעות של יזמים, וליווי של עורך הדין והשמאי בבדיקת ההסכם. כשצריך להגיע לרוב הנדרש בחוק, 67% מבעלי הדירות בכלל המתחם ולפחות 60% בכל בניין בנפרד, זה בדרך כלל השלב שבו העבודה האישית שלנו הכי מורגשת.

מתי התפקיד מסתיים? אצל חלק מהמארגנים זה ברגע החתימה עם היזם. אנחנו מעדיפים להישאר עם הדיירים גם בשלבי התכנון והביצוע, כי שם עולות רוב השאלות.

תפקיד שמאי הדיירים ושיטת הניקוד

זה אחד התפקידים הכי חשובים בפרויקט, והרבה דיירים מגלים אותו מאוחר מדי. בפרויקט פינוי בינוי יש בדרך כלל שני שמאים: שמאי מטעם היזם ושמאי מטעם הדיירים. השמאי של היזם בודק שהפרויקט כדאי ליזם. השמאי של הדיירים עובד בשבילכם, ובודק שהתמורה שמוצעת לכם הוגנת ביחס לשווי הדירה הנוכחית ולשוק באזור.

מעבר לבדיקת התמורה, לשמאי הדיירים יש תפקיד נוסף שמשפיע ישירות על כל משפחה: הוא מוביל את שיטת הניקוד.

איך עובדת שיטת הניקוד

כל דירה במתחם הקיים מקבלת ניקוד. הניקוד מבוסס על קריטריונים שנקבעים מראש ובאופן אחיד לכולם, למשל:

• קומה - דירה בקומה גבוהה מקבלת בדרך כלל ניקוד שונה מדירת קרקע
• כיוון אוויר - דירה עם כיווני אוויר טובים ונוף שווה יותר
• גודל הדירה - שטח רשום ושטחים צמודים כמו מרפסת או מחסן
• מצב הדירה - שיפוצים, תוספות בנייה מוסדרות ותחזוקה
• ותק הדיור - בחלק מהפרויקטים מתחשבים גם בוותק של הדייר במתחם

הניקוד הזה קובע את סדר הבחירה של הדיירים בדירה החדשה. דייר עם ניקוד גבוה יותר בוחר ראשון מתוך הדירות הזמינות במתחם החדש, ואחריו הבא בתור, וכן הלאה. כך מי שהייתה לו דירה טובה יותר בבניין הישן שומר על היתרון הזה גם בבניין החדש.

למה חשוב להבין את הניקוד מראש

השיטה נועדה ליצור הליך הוגן ושקוף, שבו אף אחד לא מקבל עדיפות בגלל קשרים או לחץ. אבל היא עובדת רק כשהדיירים מבינים אותה. ראיתי לא פעם דיירים שגילו רק בשלב הבחירה שהם רחוקים בתור, ואז התחילו ויכוחים שהיה אפשר למנוע.

ההמלצה שלי: בקשו מהשמאי להציג את הקריטריונים כבר בשלב מוקדם, ודאו שאתם מבינים איך מחושב הניקוד של הדירה שלכם, ואם יש לכם הערה, למשל על תוספת בנייה שלא נלקחה בחשבון, העלו אותה מיד. ככה לא יהיו הפתעות כשיגיע הרגע לבחור דירה.

תפקיד מפקח הבנייה מטעם הדיירים

גם ליזם יש מפקח, אבל המפקח שלו בודק את מה שחשוב ליזם. המפקח מטעם הדיירים בודק את מה שחשוב לכם. כהנדסאי בנין ומפקח בנייה בכיר, אני יודע עד כמה ההבדל הזה מורגש בשטח.

המפקח מטעם הדיירים עוקב אחרי שלושה דברים עיקריים:

• איכות הביצוע - איטום, יציקות, ריצוף, אינסטלציה וחשמל
• עמידה במפרט הטכני - שהחומרים והמוצרים הם בדיוק מה שהובטח בהסכם
• התקדמות הבנייה - מול לוח הזמנים, כולל התרעה מוקדמת על עיכובים

הוא חייב להיות בלתי תלוי ביזם ובקבלן. מפקח שמקבל את העבודה הבאה שלו מהיזם יתקשה להעיר בחומרה על ליקויים. לכן ההסכם צריך לקבוע שהדיירים בוחרים את המפקח, והיזם מממן אותו.

תפקיד עורך הדין

עורך הדין של הדיירים הוא מי שמתרגם את כל ההבטחות לסעיפים מחייבים. הוא בודק את הסכם הפינוי בינוי, את הערבויות, את הבטוחות לשכר הדירה, את לוחות הזמנים ואת מה שקורה אם היזם לא עומד בהתחייבויות.

הוא מעורב כבר משלב בחירת היזם, ממשיך במשא ומתן על ההסכם, וחוזר לתמונה בשלבי רישום הדירות החדשות. בלי עורך דין טוב, גם ההצעה הכי נדיבה על הנייר עלולה להתברר כחלשה בפועל.

כמו המפקח, גם עורך הדין חייב להיות בלתי תלוי מהיזם. שכר הטרחה שלו ממומן בדרך כלל על ידי היזם, וזה תקין, אבל הוא נבחר על ידי הדיירים ועובד רק בשבילם.

איך כל בעלי התפקידים עובדים יחד

פרויקט פינוי בינוי מצליח כשכל אחד מבעלי התפקידים עושה את שלו ומדבר עם האחרים. היזם מממן ומקדם, חברת הבנייה בונה, המארגן מחזיק את הדיירים יחד, השמאי בודק שהתמורה הוגנת ומוביל את הניקוד, המפקח שומר על איכות הבנייה ועורך הדין דואג שהכל כתוב ומחייב.

מהניסיון שלי בפרויקטים בנשר, ביקנעם ובנהריה, הבעיות מתחילות בדרך כלל כשהגבולות בין התפקידים מטשטשים. כשהדיירים יודעים בדיוק למי לפנות בכל נושא, התהליך מתקדם מהר יותר ועם הרבה פחות חיכוכים.

בפגישות עם נציגויות אני ממליץ להכין דף פשוט אחד: שם כל בעל תפקיד, מי בחר אותו, מי משלם לו ואיך יוצרים איתו קשר. הדף הזה עוזר לכל דייר להבין את התמונה, ובעיקר עוזר לזהות מתי מישהו מנסה למלא תפקיד שלא שייך לו.