חלופת שקד - מה זה אומר לדיירים בפינוי בינוי

 

אני אודי רז, מנכ"ל רז בר התחדשות עירונית, ואני נשאל הרבה על "חלופת שקד" בשיחות עם דיירים, בלי שתמיד ברור להם מה זה אומר בפועל. במאמר הזה אני רוצה להסביר בצורה פשוטה למה הכוונה, ומה המשמעות של המסלול הזה לדיירים שבבניין שלהם לא מצליחים להגיע להסכמה מלאה.

בואו נפרק את זה לפרטים.

הרקע - למה היה צריך מסלול נוסף

תהליך פינוי בינוי הרגיל דורש הסכמה של 67% מבעלי הדירות בכלל המתחם, ולפחות 60% בכל בניין בנפרד. במתחמים גדולים, שכוללים כמה בניינים ולעיתים שכונה שלמה, זה יוצר מצב שבו גם אם רוב הבניינים מסכימים, בניין אחד שמתעכב יכול לעכב את כל הפרויקט, או לפחות למנוע תכנון כולל ומסודר של האזור. המסלולים שנוספו בשנים האחרונות נועדו לתת מענה למצב הזה, ולאפשר לרשויות התכנון להוביל תהליך מסודר יותר ברמת המתחם כולו, ולא רק בניין בודד.

מה בפועל משתנה בתהליך

במסגרת המסלולים האלה, הרשות המקומית מעורבת בצורה פעילה יותר בקידום התוכנית, ולא רק מאשרת אותה בסוף התהליך. זה יכול לכלול יזום תוכנית מתאר למתחם שלם, קביעת מתווה כלכלי אחיד לכל הבניינים באזור, ומנגנונים שמקלים על קידום הפרויקט גם כאשר חלק מהבניינים עדיין בתהליכי הסכמה פנימיים. חשוב להבהיר - זה לא אומר שדייר בודד מאבד את זכותו להביע עמדה, אלא שהתהליך הפרוצדורלי ברמת המתחם מתנהל בצורה מתואמת יותר.

מה זה אומר לדייר בבניין בודד

לדייר שגר בבניין שנמצא בתוך מתחם גדול יותר, המשמעות המעשית היא שהתכנון של הבניין שלו קשור יותר לתכנון השכונתי הכולל. זה יכול להיות יתרון - תשתיות, שטחים ציבוריים ותכנון עירוני טוב יותר כשהוא נעשה ברמת המתחם ולא בניין בודד - אבל זה גם אומר שהתהליך תלוי יותר בקצב ההתקדמות של כל האזור, ולא רק בבניין עצמו.

מה חשוב לבדוק אם המתחם שלך נכנס למסלול הזה

• מה בדיוק התוכנית המתארית שהרשות המקומית מקדמת לאזור
• האם התמורה שמוצעת לבניין שלכם זהה או שונה מבניינים אחרים במתחם
• מה לוח הזמנים הצפוי, בהתחשב בכך שמדובר בתכנון רחב יותר
• מי מייצג את הבניין שלכם בדיונים ברמת המתחם, לא רק ברמת הבניין

אנחנו ברז בר ממליצים לדיירים שבניינם נכנס למסלול מתחמי רחב, לוודא שיש להם ייצוג וייעוץ משפטי שמבין גם את ההיבטים התכנוניים העירוניים, ולא רק את ההסכם מול היזם הבודד.

הריסה ובנייה מול תוספת וחיזוק - המבט ההנדסי מהשטח

בתור מי שניהל אתרי בנייה כקבלן במשך 15 שנה ומפקח על פרויקטים כיום, אני אומר לכם בגלוי: יש הבדל עצום בין לחזק בניין ישן לבין להרוס אותו מהיסוד. חלופת שקד מאפשרת את שני המסלולים, אבל הניסיון שלי מראה שהריסה ובנייה עדיפה בהרבה על פני פתרונות של טלאי על גבי טלאי.

כשמחזקים בניין רכבת ישן בטירת כרמל או בנשר, אנחנו נתקלים בתשתיות אינסטלציה רקובות, ביסוס רעוע ויסודות שלא נבנו לעמוד בעומסים מודרניים. השותפה שלי, שירלי בר, רואה את זה מהצד האדריכלי - חיזוק מגביל את התכנון, מקשה על יצירת חניות נורמליות ומשאיר את הדיירים לגור בתוך אתר בנייה פעיל במשך שנתיים לפחות. הריסה מלאה פותרת את הבעיות האלה מהשורש. מקבלים ממ"ד תקני, מעלית מרווחת, חניה תת-קרקעית ומבנה שעומד בתקני רעידות אדמה מחמירים בלי פשרות.

היתכנות כלכלית והיטל השבחה בערי הצפון

במרכז הארץ קל יחסית להגיע לרווחיות יזמית בגלל מחירי הקרקע הגבוהים. אצלנו בצפון - בין אם זה בעכו, בכרמיאל או ביקנעם - התמונה שונה לחלוטין. כדי שיזם יוכל להרוס בניין ישן ולבנות חדש, הוא חייב לקבל זכויות בנייה בשיעור גבוה מספיק שיכסה את עלויות הבנייה, הפינוי ושכר הדירה לדיירים לתקופת הביצוע.

חלופת שקד מאפשרת לרשויות המקומיות להגדיל את זכויות הבנייה עד 400% בהריסה ובנייה, ובמקביל קובעת כללים ברורים לגבי היטלי השבחה. הרשות המקומית יכולה לקבוע מראש את גובה ההיטל, מה שמעניק ודאות כלכלית ליזם. כשאין הפתעות של מיסוי ברגע האחרון, פרויקטים שנתקעו בעבר בגלל חוסר כדאיות יכולים סוף סוף לצאת לדרך ולהבטיח לדיירים ביטחון שהבנייה אכן תסתיים בזמן.

האתגר הטופוגרפי והתכנוני באזור חיפה והסביבה

אי אפשר לתכנן פרויקט בחיפה או בנשר כמו שמתכננים פרויקט במישור החוף. הטופוגרפיה ההררית, השיפועים החדים, הגישה המורכבת לכלים כבדים וקירות התמך הנדרשים מכתיבים אתגרים הנדסיים כבדים. כשמסתכלים על שרטוט אדריכלי, הכל נראה פשוט, אבל בשטח צריך לדעת איך לחפור בסלע ואיך לחזק את המדרון.

השילוב בין הראייה ההנדסית שלי לראייה התכנונית של שירלי בר מתבטא בדיוק כאן. חלופת שקד מאפשרת לתכנן תוספת קומות תוך התחשבות במגבלות המגרש ובחוקי השימור המקומיים. אסור להבטיח לדיירים מגדלים במקומות שבהם הדרכים צרות מדי לתנועת רכבי הצלה או למעבר משאיות עבודה. תכנון אמיתי חייב לקחת בחשבון את המציאות הפיזית של השכונה ולא רק מספרים על הנייר.

איך נמנעים ממלכודות לפני שחותמים על מסמכים

אני נתקל שוב ושוב בדיירים שממהרים לחתום על מסמכי בלעדיות או "נון-שופ" ליזמים שמבטיחים הרים וגבעות במסגרת החלופה החדשה. הטעות הנפוצה ביותר היא כבילת הבניין לגורם אחד בלי לבדוק מה הוועדה המקומית באמת מאשרת באותו רחוב.

לפני שאתם מצרפים את החתימה שלכם, ודאו שאתם פועלים לפי סדר פעולות ברור ומסודר:

• הקמת נציגות דיירים רשמית: בחרו שכנים שאתם סומכים עליהם שיובילו את הקשר מול אנשי המקצוע.
• בדיקת מדיניות הרשות המקומית: לכל עירייה - מחיפה וטירת כרמל ועד נהריה - יש מדיניות עצמאית לגבי אחוזי הבנייה המותרים לפי החלופה.
• בחירת עורך דין עצמאי לדיירים: אל תסתמכו על עורך הדין של היזם. אתם צריכים ייצוג משפטי שדואג לאינטרסים שלכם בלבד.
• הגדרת ערבויות ובטוחות ביצוע: ודאו שכל הצעה כוללת ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה וערבות לשכר דירה לכל תקופת הפינוי.

התחדשות עירונית היא מסע ארוך שדורש סבלנות, מקצועיות והבנה עמוקה של השטח. כשפועלים נכון ובודקים את הפרטים ההנדסיים והמשפטיים מהצעד הראשון, אפשר להפוך דירה ישנה ומתפרקת לבית חדש, מוגן ובטוח לשנים קדימה.

דיירים שנמצאים כבר בתהליך, או שחושבים להתחיל אחד, כדאי שיבדקו עם ליווי מקצועי איך השינויים האלה משפיעים ספציפית על המתחם שלהם, כי לא כל השינויים רלוונטיים במידה שווה לכל סוג פרויקט. אנחנו עוקבים אחרי השינויים האלה באופן שוטף ומעדכנים את הדיירים שאנחנו מלווים בכל מה שרלוונטי להם. בתחום שמשתנה כל כמה שנים, עדכניות המידע היא לא פחות חשובה מהבנת העקרונות הבסיסיים.