פינוי בינוי נהריה - הזדמנויות ואתגרים בעיר הצפונית

 

אני אודי רז, מנכ"ל רז בר התחדשות עירונית, ואנחנו ברז בר מלווים כמה מהפרויקטים המשמעותיים ביותר של פינוי בינוי בנהריה. העיר הזו, עם מיקום החוף שלה והביקוש היציב לדיור, הופכת בהדרגה לאחד המוקדים המעניינים בתחום בצפון הארץ.

בואו נעבור על מה שקורה בפועל בשטח.

שפרינצק - שני שלבים של התחדשות

מתחם שפרינצק בנהריה עובר תהליך התחדשות בשני שלבים, שלב א' ושלב ב', שאנחנו ברז בר מעורבים בהם. חלוקה לשלבים מאפשרת לדיירים לראות תוצאות מוקדם יותר - השלב הראשון מסתיים ומניב דירות חדשות, בעוד השלב השני עדיין בתהליך. זו גישה שמפחיתה את אי הוודאות אצל הדיירים, כי יש להם דוגמה חיה וממשית של מה שהולך לקרות אצלם.

קרן היסוד ושדרות שז"ר

לצד שפרינצק, אנחנו מלווים גם את מתחם קרן היסוד ואת מתחם שדרות שז"ר בנהריה. כל מתחם כזה מגיע עם אתגרים משלו - הרכב דיירים שונה, מצב פיזי שונה של המבנים, ורמת הסכמה שונה בין השכנים. העבודה שלנו בכל מתחם מתחילה תמיד באותה נקודה: הבנה מעמיקה של הדיירים הספציפיים ומה שחשוב להם, לפני שמתקדמים לשלב התכנוני.

למה נהריה מיקום אטרקטיבי להתחדשות עירונית

נהריה נהנית ממיקום חוף, קרבה לגבול הצפוני, וקהילה יציבה שחיה בעיר שנים רבות. היתרונות האלה הופכים אותה ליעד מבוקש גם לצעירים שמחפשים דיור קרוב לים וגם למשפחות שמעוניינות להישאר בעיר. מבחינת יזמים, השילוב הזה של ביקוש יציב ומחירי קרקע סבירים יחסית יוצר כדאיות כלכלית טובה לפרויקטי פינוי בינוי, אפילו בהיקפים קטנים יותר מנשר.

למה הפרויקטים בנהריה קטנים יותר מבנשר

בניגוד לנשר, שבה הפרויקטים מגיעים להיקף של אלף יחידות דיור ומעלה, בנהריה הפרויקטים נוטים להיות קטנים ומתמקדים יותר, בדרך כלל מתחם בניינים ספציפי ולא שכונה שלמה. זה אומר שהתהליך קצר יותר מבחינת לוחות זמנים, אבל גם שצריך לבדוק טוב יותר את הכדאיות הכלכלית - בפרויקט קטן יותר, שולי הרווח של היזם צרים יותר, ולכן חשוב במיוחד לוודא שהיזם יציב פיננסית ושההסכם מבטיח את זכויות הדיירים גם אם יהיו עיכובים.

מה דייר בנהריה צריך לדעת לפני שמתחיל תהליך

דיירים בנהריה ששוקלים פינוי בינוי צריכים קודם כל לבדוק את פוטנציאל הבנייה באזור שלהם - כמה יחידות דיור חדשות אפשר להוסיף לפי התוכניות הקיימות. השלב הבא הוא גיבוש קבוצת דיירים שמעוניינים לקדם את הנושא, ולאחר מכן ליווי מקצועי שיבדוק את הכדאיות ויעזור לבנות את תהליך הבחירה של היזם. אנחנו ברז בר נמצאים בשטח בנהריה כל הזמן, ושמחים לתת חוות דעת ראשונית לדיירים שמעוניינים להבין את הפוטנציאל של הבניין שלהם.

מי תהום ואתגרי ביצוע בקרקע החופית של נהריה

כשמדברים על ביצוע בשטח, הרקע שלי כקבלן וכאיש הנדסה מקבל משקל כבד. בנהריה, בדיוק כמו בחלקים מסוימים של עכו או בחוף הכרמל, אי אפשר להתעלם מהקרקע. מפלס מי התהום בעיר גבוה מאוד בגלל הקרבה לקו החוף. כשמתכננים פרויקט פינוי בינוי עם שתיים או שלוש קומות של חניון תת קרקעי, פוגשים את המים מהר מאוד.

עבודה כזו דורשת שאיבת מי תהום מורכבת, איטום ברמה הגבוהה ביותר ותכנון הנדסי מדויק של דיפון וביסוס. אם היזם לא מתמחר את האתגרים האלה מראש בתקציב הפרויקט, הבניין עלול להיעצר ברגע שהטרקטורים פוגשים את שכבת המים הראשונה. הפיקוח ההנדסי מוכרח לשבת ליזם על הווריד מהשלב של בדיקות הקרקע, כדי להבטיח שהיסודות של הבניין החדש יעמדו בלחות ובמליחות לאורך עשרות שנים.

פערי המיגון והצורך הדחוף בממ"דים בצפון

אי אפשר לנתק את נושא ההתחדשות העירונית בנהריה מהמציאות הביטחונית בצפון. העיר ספגה לא מעט במערכות האחרונות, ומרבית הבניינים המועמדים להריסה נבנו בשנות השישים והשבעים. מדובר במבני רכבת ישנים בלי שום מיגון דירתי, כשחלק גדול מהמקלטים המשותפים נמצא במצב מוזנח או שאינו נגיש לקשישים במדרגות.

עבור הדיירים שאנחנו פוגשים בנהריה, כמו גם בכרמיאל או בטירת כרמל, ממ"ד תקני בכל דירה הוא לא רק תוספת נדל"נית שמעלה את ערך הנכס - הוא עניין של ביטחון אישי והצלת חיים. הידיעה שבעוד כמה שנים המשפחה תישן בדירה מוגנת עם קירות בטון מזוין וחלון הדף מודרני מניעה את הדיירים להתאגד ולדחוף את התהליך קדימה.

האתגר החברתי והעבודה מול אוכלוסייה מבוגרת

פינוי בינוי הוא בראש ובראשונה פרויקט חברתי, ורק אחר כך הנדסי ומשפטי. בשכונות הוותיקות של נהריה מתגוררים לא מעט פנסיונרים ואנשים שקנו את הדירה לפני ארבעים שנה. עבורם, המחשבה על פינוי, אריזת הבית ומעבר לדיור זמני למשך שלוש שנים היא עניין שמייצר חרדה אמיתית.

כאן נכנסת לתמונה השותפה שלי, שירלי בר, שמביאה את הכלים שלה כאדריכלית וכמגשרת מוסמכת. אנחנו לא מגיעים לדיירים עם חוזים משפטיים מוכנים לחתימה ביום הראשון. אנחנו יושבים איתם בסלון, שומעים את החששות על כוס תה, ומוודאים שהפתרונות מותאמים אישית: עזרה באריזה, התאמת דיור חלופי נגיש בקרבת מוקדי הרפואה והקהילה שלהם, וערבויות שנותנות להם שקט נפשי מלא. גישור אמיתי בין השכנים מונע סכסוכים שמסוגלים לתקוע מתחם שלם במשך שנים.

תשתיות הניקוז וסוגיית ההצפות בעיר

כל מי שמכיר את נהריה יודע שסוגיית המים אינה מסתכמת רק בקרבה לים. נחל הגעתון ואגני הניקוז העירוניים מציבים אתגר שמוכר היטב לכל תושב ותיק. פרויקט פינוי בינוי שמוסיף מאות דירות למרקם הוותיק מחייב בדיקה יסודית של יכולת התשתיות העירוניות לקלוט את תוספת השפכים ומי הנגר.

אנחנו בוחנים מול מחלקת ההנדסה בעירייה את תוכניות הפיתוח הסביבתי. אסור לאשר היתר בנייה בלי לוודא שיש פתרונות הולמים לתיעול מי גשמים, הגדלת קווי ביוב, והסדרת חלחול מים בשטחים הפתוחים. בדיוק כפי שנעשה בפרויקטים באזורים נמוכים בחיפה או בנשר, ההתחדשות חייבת לרפא את תחלואי התשתית של השכונה ולא להעמיס עליהם.

ביטחונות משפטיים וליווי פיננסי סגור

הניסיון שלי כקבלן וכמי שמסיים בימים אלה לימודי משפטים מחדד נקודה קריטית: ההסכם המשפטי חייב להיות אטום לחלוטין. בערים כמו נהריה, שבהן מחירי המכירה למטר נמוכים יותר מאשר במרכז הארץ, הרווחיות היזמית נבדקת בזכוכית מגדלת. דייר לא יכול להסתמך רק על הבטחות יפות בעל פה או מצגות שיווקיות מלוטשות.

ההגנה על בעלי הדירות חייבת להתבסס על ארבע רגליים ברורות: ערבות בנקאית אוטונומית בשווי הדירה החדשה לפי חוק המכר, ערבות לדמי השכירות לכל תקופת הבנייה, ערבות בדק וערבות מיסוי. ליווי פיננסי סגור מטעם בנק מלווה מבטיח שכספי הפרויקט מנוהלים בחשבון ייעודי, כך שגם בתרחיש של קושי אצל היזם, הבנייה תמשיך עד למסירת המפתח ללא פגיעה בזכויות הדיירים. זה בדיוק ההבדל בין פרויקט שמסתיים בהצלחה לבין פרויקט שנתקע באמצע הדרך.