פינוי בינוי נשר - הפרויקטים, הדיירים וההזדמנויות

 

אני אודי רז, מנכ"ל רז בר התחדשות עירונית, ונשר היא העיר שהכי הרבה מדברים עליה בימים אלה כשמדובר בפינוי בינוי בצפון. אנחנו ברז בר מלווים מספר פרויקטים בעיר, ואני רוצה לתת כאן תמונה מלאה ועדכנית של מה שקורה בשטח.

בואו נעבור על הפרויקטים העיקריים אחד אחד.

אורן הכרמל - הפרויקט של אמריקה ישראל

במתחם אורן הכרמל בנשר נבחרה חברת אמריקה ישראל להוביל פרויקט פינוי בינוי בהיקף משמעותי - הריסה של כ-130 דירות ישנות ובניית כ-750 יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר, על שטח של כ-25 דונם. היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכמיליארד שקל, וצפי ההכנסות ממנו נאמד בכ-1.4 מיליארד שקל. זה אחד הפרויקטים הגדולים ביותר שמתבצעים כיום בצפון הארץ.

דרך הטכניון - הפרויקט של שרביב

הפרויקט השני, בדרך הטכניון בנשר, מובל על ידי חברת שרביב. במסגרתו ייהרסו 177 דירות ישנות בבנייני שיכון ובמקומן ייבנו כ-1,100 יחידות דיור חדשות, במגדלים של 16 עד 30 קומות. מדובר בפרויקט שמשנה לחלוטין את קו הרקיע של האזור, ומביא לנשר סוג חדש של מגורים שלא היה קיים בה קודם.

קרן היסוד נשר

לצד שני הפרויקטים הגדולים, אנחנו ברז בר מלווים גם את מתחם קרן היסוד בנשר. מתחם זה קטן יותר בהיקפו, אבל חשוב לא פחות עבור הדיירים שגרים בו. כל מתחם, גדול כקטן, דורש אותה רמת בדיקה ותשומת לב - הסכם ברור, נציגות דיירים מתפקדת, ויזם שיציב פיננסית.

מה משמעות שני פרויקטי הדגל לדיירים אחרים בעיר

כשיש בעיר שני פרויקטים בסדר גודל כזה, זה משפיע על כל השוק המקומי. יזמים אחרים רואים שיש ביקוש וכדאיות כלכלית בנשר, ומתחילים לבחון מתחמים נוספים. דיירים בבניינים אחרים בעיר ששוקלים פינוי בינוי נהנים מכך שיש כבר תקדים ברור - פרויקטים שמתקדמים, יזמים מוכרים שפעילים באזור, ועירייה שמורגלת בתהליכי האישור האלה. זה מקצר את תקופת ההיכרות הראשונית וההסברה שבדרך כלל לוקחת זמן בערים שבהן אין עדיין ניסיון מקומי.

מה דייר בנשר צריך לבדוק אם הוא לא באחד הפרויקטים הגדולים

אם אתם דיירים בנשר ובניין שלכם לא נמצא באחד הפרויקטים הגדולים שכבר התחילו, זה לא אומר שאין לכם סיכוי. כל בניין נבדק בנפרד לפי מיקום, גודל המגרש ופוטנציאל הבנייה. השלב הראשון הוא תמיד בדיקה מקצועית של הפוטנציאל התכנוני, ולאחר מכן גיבוש קבוצת דיירים שמעוניינת לקדם את הנושא מול יזם מתאים. אנחנו ברז בר נמצאים בנשר באופן קבוע ושמחים לתת חוות דעת ראשונית לכל דייר שמעוניין להבין את הפוטנציאל של הבניין שלו.

האתגר ההנדסי של מורדות הכרמל

כשמסתכלים על נשר מהכביש הראשי, רואים מיד את השיפועים החדים של ההר. כמי שניהל אתרי בנייה כקבלן וכמפקח מעל 15 שנה, אני יודע שקרקע הררית דורשת עבודה הנדסית שונה לחלוטין מבנייה רגילה במישור. בנשר, כל פרויקט פינוי בינוי מתמודד עם סלע קשה, הפרשי גבהים חדים בין הרחובות, וצורך בקירות תמך עמוקים ומורכבים.

עבור הדיירים, זהו עניין מעשי. עלויות הביסוס והחפירה יקרות, ולכן היזם חייב לתכנן צפיפות נכונה כדי שהפרויקט יישאר כלכלי. בנוסף, התכנון דורש פתרונות חכמים לחניות, מעליות ודרכי גישה נוחות. שירלי ואני רואים לא מעט תוכניות שמנסות להעתיק מגדל ממישור החוף אל צלע ההר - וזה פשוט לא עובד. צריך להתאים את הבניין לטופוגרפיה, לדאוג לאוורור ולמנוע פקקים ברחובות צפופים.

החיבור לטכניון ולאוניברסיטה כמנוע צמיחה

נשר נהנית ממיקום אסטרטגי שמעט ערים בצפון יכולות להתחרות בו. הגבול הישיר עם חיפה והקרבה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה הופכים אותה למוקד משיכה ברור לסטודנטים, מרצים, חוקרים ועובדי הייטק ממת"ם ומיקנעם. כאשר בניין ישן נהרס ובמקומו קם מתחם מגורים חדיש, תמהיל האוכלוסייה בשכונה כולה מתרענן.

דיירים ותיקים שואלים אותי לעיתים קרובות מי יעבור לגור איתם בבניין החדש. בפועל מדובר במשפחות צעירות ובאנשי אקדמיה שמחפשים איכות חיים קרוב ללימודים, בלי לשלם את מחירי הכרמל. השילוב הזה שומר על ערך הדירות של התושבים הוותיקים ומחזק את הקהילה המקומית. מתחם מתוכנן היטב כולל גם שטחי מסחר שכונתיים, גינות וגני ילדים, שיוצרים יחד סביבת מגורים נעימה ובטוחה.

נציגות דיירים מגובשת מונעת עיכובים מיותרים

הניסיון שלי מראה שהמכשול הכבד בהתחדשות עירונית בצפון אינו הוועדה המקומית או היזם, אלא חוסר הסכמות בתוך הבית. בבנייני רכבת ישנים בנשר, בדומה למבנים ותיקים בטירת כרמל או בעכו, חיים שכנים עם אינטרסים מנוגדים. יש פנסיונרים שחוששים מהמעבר, יש משקיעים שרוצים למכור מהר, ויש משפחות עם ילדים שחייבות ממ"ד.

כאן בא לידי ביטוי היתרון של גישור מקצועי. שירלי בר, השותפה שלי, מביאה ניסיון באדריכלות לצד גישור מעשי, שמטרתו להקשיב לכל בעל דירה ולמנוע סכסוכים לפני שהם מתפרצים. נציגות דיירים מוצלחת חייבת לפעול בשקיפות מלאה, לשתף את כולם במידע ולא לתת לאינטרסים זרים לפגוע באמון השכנים. כשהדיירים מאוחדים סביב עמדה ברורה, כוח המיקוח מול היזם מזנק.

איך נערכים נכון לעלויות של מגדל מגורים

שאלה שחוזרת בכל פגישה עם בעלי דירות נוגעת להוצאות ביום שאחרי קבלת המפתח. בבניין שיכון ישן ועד הבית גובה סכום סמלי בכל חודש. לעומת זאת, במגדל חדש עם מעליות מהירות, מערכות לחץ מים, משאבות כיבוי, תאורה ציבורית ולובי רחב, דמי הניהול עולים בהתאם.

דייר ותיק שמתקיים מקצבה חודשית עלול להיקלע לקושי אמיתי אם לא מתכוננים לכך מראש בהסכם. במסגרת המשא ומתן מול היזם, אנחנו דואגים להכניס מנגנוני הגנה ברורים. ניתן לדרוש הקמת קרן תחזוקה ייעודית במימון היזם למספר שנים, או לקבוע מפרט טכני יעיל שלא כולל מתקנים בזבזניים שמייקרים את התחזוקה. המטרה היא שכל דייר יוכל להישאר בביתו החדש בשקט נפשי.

פיקוח הנדסי בלתי תלוי להגנה על הדיירים

מהלימודים המשפטיים שלי ומשנים באתרי בנייה, הכלל שלי פשוט: עורך הדין של היזם דואג ליזם, והמפקח של היזם שומר על התקציב שלו. בעלי הדירות חייבים אנשי מקצוע עצמאיים שיעמדו לצידם לאורך כל הדרך. אמנם היזם משלם את שכר הטרחה שלהם על פי חוק, אך חובת הנאמנות שלהם היא לדיירים בלבד.

מפקח בנייה מטעמכם בודק את המפרט הטכני עוד בשלב המשא ומתן, ומוודא שאיכות החומרים, הריצוף והאיטום תואמת את הסטנדרטים הגבוהים ביותר. בשטח, הוא נוכח ביציקות הבטון ובבדיקות המערכות, ומוודא שהקבלן לא מקצר תהליכים על חשבונכם. שילוב בין עין הנדסית קפדנית לליווי משפטי צמוד הוא הביטחון האמיתי לכך שהדירה החדשה שתימסר לכם תהיה בדיוק מה שהובטח. הניסיון המקומי שלנו בנשר עוזר לדיירים להבין בדיוק איפה הם עומדים בתהליך הספציפי שלהם. זה ההבדל בין פרויקט שמתקדם בביטחון לפרויקט שנתקע בגלל חוסר ידע מקומי.