פינוי בינוי בצפון - המדריך לדיירים בחיפה, יקנעם, נהריה ונשר

 

אני אודי רז, מנכ"ל רז בר התחדשות עירונית, ואני עובד בתחום הזה בצפון הארץ כבר 15 שנה. רוב התוכן שיוצא על פינוי בינוי כתוב מנקודת מבט של תל אביב וגוש דן, ולא פלא - שם רוב הפרויקטים. אבל הצפון הוא שוק אחר בתכלית, עם הזדמנויות ובעיות שלא מדברים עליהן מספיק. במאמר הזה אני רוצה לתת תמונה אמיתית של מה שקורה בחיפה, נשר, נהריה ויקנעם, ולהסביר למה דייר בצפון צריך לגשת לתהליך הזה אחרת מדייר במרכז הארץ.

לפני שנכנסים לפירוט לפי עיר, חשוב להבין מה בעצם שונה בצפון, כי זה משפיע על כל החלטה שדייר צריך לקבל בדרך.

למה פינוי בינוי בצפון שונה מהמרכז

במרכז הארץ שווי הקרקע כל כך גבוה שכל פרויקט פינוי בינוי כלכלי כמעט מאליו. בצפון זה לא עובד כך. יזם צריך לבנות הרבה יותר יחידות דיור כדי להצדיק את ההשקעה, ולכן פרויקטים בצפון נוטים להיות גדולים יותר במספר הקומות אבל פחות נפוצים. זה אומר שדיירים בצפון לפעמים מחכים יותר זמן ליזם מתאים, אבל כשהפרויקט כבר יוצא לדרך הוא נוטה להיות משמעותי בהיקפו.

ההבדל השני הוא בתחרות בין יזמים. בתל אביב יש עשרות יזמים שרצים אחרי כל בניין. בצפון מספר היזמים הפעילים מצומצם בהרבה, מה שאומר שבחירת היזם הנכון ומכרז יזמים מסודר חשובים הרבה יותר - אין מי שיתחרה על הפרויקט אם לא יוזמים את זה נכון. בנוסף, מחירי הדירות בצפון נמוכים יחסית למרכז, מה שמשפיע ישירות על שווי התמורה שדייר יכול לצפות לה, ולכן חשוב במיוחד להבין את המודל הכלכלי של כל פרויקט לפני שמתקדמים.

הבדל שלישי, פחות מדובר אבל חשוב לא פחות, הוא אופי האוכלוסייה. בהרבה בניינים בצפון יש תושבים ותיקים שגרים בדירה עשרות שנים, לצד דיירים צעירים יותר שקנו דירה לאחרונה. השילוב הזה דורש גישה שונה בתהליך גיבוש ההסכמות, וזה בדיוק המקום שבו ליווי מקצועי שמכיר את האוכלוסייה המקומית עושה הבדל אמיתי.

נשר - שני פרויקטי הדגל של הצפון

נשר היא כיום אחת הערים הכי פעילות בצפון בתחום ההתחדשות העירונית, ואני אומר את זה לא כסתם מספר. יש בעיר שני פרויקטים בהיקף של מעל מיליארד שקל כל אחד. באזור אורן הכרמל נבחרה חברת אמריקה ישראל להוביל פרויקט שבו יהרסו כ-130 דירות ישנות ובמקומן יוקמו כ-750 יחידות דיור ושטחי מסחר, על שטח של כ-25 דונם. בפרויקט השני, בדרך הטכניון, חברת שרביב מובילה הריסה של 177 דירות ישנות ובנייה של כ-1,100 יחידות דיור חדשות במגדלים של 16 עד 30 קומות.

שני הפרויקטים האלה לא רק משנים את קו הרקיע של נשר, הם גם מעלים שאלות שחוזרות על עצמן אצל כל דייר שאני נפגש איתו: מה קורה עם דמי השכירות בזמן הבנייה, איך נבחרת נציגות הדיירים, ומה ההבדל בין ההצעות של כל יזם. אלה שאלות שכל דייר בפרויקט כזה צריך תשובות מדויקות עליהן, לא הבטחות כלליות. מעבר לכך, היקף הפרויקטים האלה יוצר אפקט חיובי על כל שוק הנדל"ן בעיר - יזמים אחרים רואים שיש ביקוש וכדאיות, ומתחילים לבחון מתחמים נוספים בנשר.

נהריה - התחדשות בעיר החוף הצפונית

בנהריה אנחנו ברז בר מלווים כמה פרויקטים, בהם שפרינצק (שלב א' ושלב ב'), קרן היסוד ושדרות שז"ר. העיר נהנית ממיקום חוף אטרקטיבי וביקוש יציב, אבל הפרויקטים בה בדרך כלל קטנים יותר ממה שקורה בנשר. זה בעצם יתרון לדיירים - פרויקט קטן יותר אומר תהליך קצר יותר וסיכונים פחותים, אבל גם אומר שצריך לבדוק טוב יותר את הכדאיות הכלכלית של היזם לפני שחותמים, כי שולי הרווח צרים יותר.

המיקום הגיאוגרפי של נהריה, קרוב לגבול הצפוני ולחופי הים התיכון, הופך אותה ליעד מבוקש גם לצעירים שמחפשים דיור קרוב לים וגם למשפחות שמעוניינות להישאר באזור. זה יוצר ביקוש יציב לדיור שמשפיע לטובה על כדאיות הפרויקטים, גם כשהם קטנים יחסית להיקפים שאנחנו רואים בנשר.

יקנעם - שכונה שלמה בהתחדשות

ביקנעם אנחנו מלווים את שכונת נוף לכרמל, שעוברת תהליך התחדשות מסודר. יקנעם היא עיר תעשייה עם קהל דיירים מגוון, מצעירים שמשתלבים בהייטק המקומי ועד תושבים ותיקים. האופי הזה משפיע על מה שדיירים מחפשים - חלק רוצים דירה חדשה ומודרנית, חלק דווקא מודאגים מהשינוי. חלק מרכזי מהעבודה שלנו הוא לגשר בין הציפיות האלה כבר בשלב הנציגות.

הקרבה של יקנעם לאזור התעשייה ולציר כביש 6 הופכת אותה ליעד מבוקש לעובדי הייטק שעובדים באזור ומחפשים דיור קרוב. השילוב של ביקוש גובר לדיור ומבנים ותיקים שדורשים חיזוק, יוצר בדיוק את התנאים שמעניינים יזמים לפרויקטי פינוי בינוי, גם אם בהיקף קטן יותר ממה שרואים בנשר.

חיפה - העיר הגדולה עם התהליכים המורכבים

חיפה היא העיר הגדולה בצפון, ועם הגודל מגיעה גם מורכבות. תהליכי האישור בעירייה לוקחים יותר זמן, ויש יותר שלבים בירוקרטיים לעבור. מצד שני, יש בחיפה גם יותר ניסיון מקצועי, יותר אדריכלים ומתכננים שעבדו על פרויקטים כאלה, ויותר יזמים שמכירים את השטח. דייר בחיפה שנכנס לתהליך פינוי בינוי צריך לקחת בחשבון שהתהליך עצמו יהיה ארוך יותר, אבל גם שיש יותר כלים וליווי מקצועי בדרך.

חשוב גם לדעת שבחיפה, בגלל גודל העיר, יש הבדלים משמעותיים בין שכונה לשכונה מבחינת פוטנציאל תכנוני. אזורים מסוימים בעיר כבר כוללים תוכניות מתאר מתקדמות שמקלות על קידום פרויקטים, בעוד שבאזורים אחרים התהליך עדיין בשלבים ראשוניים יותר. זו הסיבה שבדיקה ספציפית של האזור שבו נמצא הבניין, לא רק העיר באופן כללי, היא שלב חיוני לפני שמתחילים בתהליך.

מה דייר בצפון צריך לבדוק לפני שחותם

בלי קשר לעיר, יש כמה דברים שכל דייר בצפון צריך לבדוק:

• מי היזם, כמה פרויקטים הוא השלים בפועל, ולא רק כמה הוא הכריז עליהם
• מה קורה עם דמי השכירות החלופית בזמן הבנייה - סכום, הצמדה ותקופה
• איך נבחרת נציגות הדיירים ומה הסמכויות שלה
• מה קורה אם היזם לא עומד בלוחות הזמנים
• מה גודל הדירה החדשה בפועל, לא רק אחוז התמורה

אלה שאלות שמי שעבר תהליך כזה יודע לשאול, ומי שנכנס לזה בפעם הראשונה צריך מישהו שילווה אותו דרך השאלות האלה. בניסיון שלנו, דווקא בצפון, שבו מספר הגורמים המקצועיים הפעילים קטן יותר, הליווי הנכון מהשלב הראשון עושה את ההבדל הגדול ביותר בין פרויקט שמתקדם לפרויקט שנתקע. זו הסיבה שאנחנו ברז בר מקפידים ללוות כל פרויקט מהיום הראשון, ולא רק מהשלב שבו כבר יש הסכם על השולחן.