טור דעה: המועד הקובע בפינוי בינוי מקפח דיירים שמתבגרים תוך כדי התהליך

אחת הבעיות השקטות והמקפחות ביותר בחוק פינוי ובינוי היא ההגדרה של המועד הקובע לעניין זכויות קשישים. לפי החוק, דייר נחשב קשיש רק אם מלאו לו 70 במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין. לא במועד שבו הוא עצמו חותם, לא במועד אישור התב"ע, ולא במועד הפינוי. המועד שבו הדייר הראשון חתם עם היזם. זו דעה שלי, מתוך ניווט במתחמים בשטח ולימודי משפטים, לא רק עובדה יבשה.

הבעיה המשפטית שבבסיס הסעיף

החוק ביקש להגן על אוכלוסיות פגיעות, קשישים וחולים, מפני קשיי המעבר בתהליך ארוך. אבל קביעת מועד מוקדם כל כך מרוקנת את ההגנה מתוכן במקרים רבים. כמי שמלווה מתחמים בשטח מזה שנים, וכמי שמסיים בימים אלה לימודי משפטים, אני רואה את הפער הזה גם מהצד ההנדסי המעשי וגם מהצד המשפטי. החוק נכתב בלי לקחת בחשבון את משך הזמן האמיתי של פרויקטים.

מה קורה בפועל בשטח

דיירים רבים חותמים על הסכם כשהם בני 62, 65 או 68, והפרויקט מתארך, כמו שרוב הפרויקטים מתארכים, 7, 8 ולפעמים 10 שנים. כשהם מגיעים לשלב הפינוי הם כבר בני 75 או 80, אבל לפי החוק הם לא זכאים לחלופות המיוחדות שמגיעות לקשישים. הם לא מקבלים את האפשרות למעבר לדיור מוגן, לא את האפשרות לדירה קטנה יותר עם תשלומי איזון, ולא את ההגנות החזקות יותר שניתנות לבני 75 ומעלה. הם נשארים במסלול הרגיל של פינוי לשכירות לכמה שנים, למרות שבשלב הזה הם כבר לא במצב שהיו בו כשחתמו.

זה לא תרחיש תיאורטי. אנחנו רואים את זה שוב ושוב במתחמים. דיירים שחתמו בהתלהבות כשהיו עדיין פעילים יחסית, ואחרי שנים של עיכובים בוועדות, במשא ומתן ובאישורים, מגיעים לפינוי כשהם כבר מתקשים במדרגות, צריכים עזרה במעבר, או פשוט לא מסוגלים לעבור לדירת שכירות זמנית. החוק לא מכיר בזה. המועד הקובע כבר נקבע שנים קודם, והזכויות נעולות.

גם מי שהופך נכה או חולה תוך כדי התהליך נשאר בחוץ

אותה בעיה קיימת גם לגבי אנשים שהופכים לנכים או למוגבלים במהלך התהליך. אדם חותם כשהוא בריא, ואחרי כמה שנים מאובחן במחלה, עובר ניתוח, או פשוט מתבגר ומצבו הפיזי משתנה. אין בחוק מנגנון עדכון. הזכויות נקבעות לפי המצב שהיה ביום החתימה הראשונה. מבחינה משפטית זה יוצר חוסר ודאות וחוסר שוויון בין דיירים שנמצאים באותו מצב עובדתי במועד הפינוי, רק בגלל תאריך שרירותי שנקבע שנים קודם.

מה זה עושה לפרויקט כולו

יש לזה גם השלכה מעשית על קידום פרויקטים. דיירים שמבינים שהם עלולים להזדקן מחוץ להגנה נזהרים יותר לחתום, או דורשים תנאים קשים יותר. במקרים אחרים הם חותמים ואחר כך מתחרטים, ונוצר חיכוך במתחם. שינוי המועד הקובע לא רק יגן על הדיירים, הוא גם יקל על הגעה להסכמות ויפחית התנגדויות.

מה לדעתי צריך לקרות

הפתרון הסביר ביותר הוא לשנות את המועד הקובע למועד אישור התב"ע, או לפחות למועד קרוב יותר לפינוי. כך הזכויות ייבחנו כשהפרויקט כבר מתקדם ויש ודאות גבוהה יותר שהוא ייצא לפועל, ולא שנים לפני כן. אפשרות נוספת היא לאפשר עדכון של הזכאות אם חל שינוי משמעותי במצב הבריאותי של הדייר במהלך התהליך, בדומה למנגנונים שקיימים בחוקים אחרים שמגינים על אוכלוסיות פגיעות.

זה שינוי שמתאים בדיוק לחוק ההסדרים הקרוב. הוא לא דורש תקציב גדול, הוא לא פוגע ביזמים באופן לא מידתי, והוא מתקן עיוות ברור. כבר עכשיו יש דיירים שנפגעים מזה, וככל שהזמן עובר יהיו עוד. פינוי בינוי הוא תהליך ארוך. אנשים משתנים במהלכו, מתבגרים, הופכים לנכים, מצבים בריאותיים משתנים. החוק צריך להכיר בזה, ולא לנעול את הזכויות לפי תאריך שרירותי שנקבע שנים לפני שהפרויקט באמת מתחיל.