ירשתם דירה בפרויקט פינוי בינוי? מה קורה להטבות המס

אני שירלי בר, מנכ"לית משותפת ברז בר התחדשות עירונית. זה קורה אצלנו שוב ושוב: משפחה יושבת מולי אחרי שההורה שלהם נפטר באמצע תהליך פינוי בינוי, והשאלה הראשונה היא כמעט תמיד אותה שאלה - "אז מגיע לנו מה שהובטח לו?". התשובה מסובכת יותר ממה שרוב האנשים חושבים. רשות המסים פרסמה לאחרונה נייר עמדה שמבהיר איפה בדיוק עובר הגבול בין מה שעובר ליורשים לבין מה שלא.

מה זה "יום המכירה" ולמה זה הדבר הכי חשוב כאן

בפינוי בינוי לא מסתכלים על המועד שבו מישהו חתם על ההסכם עם היזם. מה שקובע לעניין מס שבח זה "יום המכירה". זה המועד המוקדם מבין שלושה: קיום התנאי המתלה בהסכם (למשל הגעה לאחוז הסכמה מסוים, או קבלת היתר), מימוש אופציה אם מדובר בעסקת אופציה, או תחילת העבודות בבניין בפועל.

במילים פשוטות - אפשר לחתום על הסכם היום, ו"יום המכירה" יגיע רק בעוד כמה שנים, כשהתנאים המתלים מתקיימים בפועל. זה בדיוק מה שקורה בהרבה מהפרויקטים שאני מלווה בצפון. יש פער של שנתיים-שלוש בין החתימה לבין הרגע שבו אירוע המס קורה בפועל.

הכלל של רשות המסים: מה קורה כשהקשיש נפטר באמצע

החוק נותן לדיירים קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי ובתמ"א 38 במסלול הריסה הטבות מס מיוחדות, בתנאים מסוימים הקשורים לגיל. השאלה שעלתה לרשות המסים הייתה: מה קורה אם הדייר הקשיש חתם על ההסכם, אבל נפטר לפני שהגיע "יום המכירה"?

התשובה בנייר העמדה ברורה. אם הקשיש נפטר לפני יום המכירה, היורשים לא זכאים אוטומטית להטבת המס שהייתה מגיעה למנוח בשל גילו. הם כן יכולים ליהנות מהטבות המס הרגילות, אבל רק לפי הזכאות האישית שלהם. לא לפי מה שהמנוח היה זכאי לו.

דוגמה שעוזרת להבין את זה: קשיש חתם על הסכם ב-2022, נפטר ב-2024, והתנאים המתלים בהסכם התקיימו רק ב-2026. "יום המכירה" במקרה הזה הוא 2026 - שנתיים אחרי הפטירה. במצב כזה היורשים לא מקבלים את ההטבה האישית שהייתה שייכת לו.

מה כן עובר ליורשים, ומה לא

יש פה הבחנה שאני תמיד מסביר למשפחות שמגיעות אליי. יש הבדל בין התמורה לבין הטבת המס.

החוק מחייב יזמים להציע לדיירים קשישים חלופות מיוחדות, בין היתר:

• שתי דירות קטנות במקום הדירה המקורית
• דירה קטנה יותר בתוספת תמורה כספית
• מעבר לבית אבות
• מכירת הדירה ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט

בדצמבר 2025 קבעה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) שבהיעדר הוראה אחרת בהסכם, הזכות לתמורות המיוחדות האלה היא חלק מהעיזבון. כלומר, היא עוברת ליורשים. יוצא דופן אחד הוא המעבר לבית אבות, שהוא זכות אישית ולא עוברת בירושה.

אבל זה העיקר: חוות הדעת הזו עסקה רק בזכות לקבל את התמורה, לא בהשלכות המס. יורשים יכולים לקבל בפועל שתי דירות קטנות במקום דירת ההורה, אבל הפטור ממס על הדירות האלה ייבחן לפי המצב האישי שלהם. לא לפי מצבו של המנוח.

דוגמה: מה קורה עם שתי דירות

אם יש לפחות שני יורשים, היזם יכול לספק שתי דירות מגורים נפרדות במקום הדירה המקורית. זו התמורה שעוברת בירושה. אבל אם יש יורש יחיד, הוא יקבל כברירת מחדל דירה אחת בפטור. אלא אם הוא עצמו, לא המנוח, עומד בתנאי החוק לקבלת שתי דירות.

אותו עיקרון חל גם על האפשרות לקבל דירה קטנה בתוספת כסף. היורשים יכולים לבקש את הסידור הזה, אבל ההטבה במס תינתן רק אם הם עצמם עומדים בתנאים הקבועים בחוק. לא כי ההורה שלהם היה זכאי לזה.

מה קורה אם הקשיש הספיק למכור לפני הפטירה

יש עוד תרחיש שחשוב להכיר. אם הקשיש מכר את הדירה ליזם או לצד שלישי ורכש דירה חלופית אחרת עוד לפני שנפטר, הטבת המס לא "קופאת" ולא עוברת ליורשים במתכונת המיוחדת. במקרה כזה חלים כללי המס הרגילים על מכירת זכות במקרקעין, בדיוק כמו בכל עסקת נדל"ן אחרת.

חשוב גם לדעת שבנייר עמדה קודם, מחודש מרץ, נקבע שיורש שמכר בעצמו דירה חלופית שקיבל במסגרת ההתחדשות העירונית עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח כאילו המוריש הוא זה שמכר אותה. זה תלוי בתנאים מסוימים ובמועד הפטירה ביחס ליום המכירה.

מה אני ממליצה לבדוק אם אתם במצב הזה

ברז בר אני תמיד אומרת למשפחות שמתמודדות עם מצב כזה לבדוק שלושה דברים לפני שמחליטים על כל צעד:

• מתי בדיוק חל "יום המכירה" בפרויקט - לא מתי נחתם ההסכם, אלא מתי מתקיימים התנאים המתלים בפועל
• מה בדיוק קיבל המנוח בהסכם - האם מדובר בחלופה של שתי דירות, דירה בתוספת כסף, או אפשרות אחרת
• מה המצב האישי של כל יורש - כי הפטור נבחן לפי הזכאות שלו, לא לפי זכאות ההורה

זה לא משהו שכדאי לנחש בבית. חוות דעת מס בפינוי בינוי יכולה לשנות מאות אלפי שקלים בתוצאה הסופית. בכל מקרה כזה אני ממליצה על בדיקה פרטנית מול רואה חשבון או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין, לצד הליווי המשפטי והארגוני של הפרויקט עצמו.

בפרויקטים שאנחנו מלווים ברז בר, אנחנו ממליצים למשפחה לפנות לבדיקה הזו כבר בשלב מוקדם, ולא לחכות לרגע שבו צריך לדווח על העסקה. ככל שבודקים מוקדם יותר מתי בדיוק חל יום המכירה הצפוי בפרויקט, קל יותר לתכנן מראש את חלוקת הדירות או התמורות בין היורשים, ולבדוק מול רואה חשבון איזה מסלול הטבה מתאים לכל אחד מהם. חשוב גם לזכור שההסכם המקורי של המנוח הוא נקודת המוצא - כל מה שכתוב בו לגבי חלופת הדיור עובר ליורשים כפי שהוא, גם אם המסלול המדויק של ההטבה במס ייקבע בנפרד לכל יורש.